同じ家に長く住んでいると、経年劣化や故障など、さまざまな部分に傷みが発生します。長く快適な家に住み続けるためには、定期的なメンテナンスと劣化部分の補修や交換が必要です。また、中古住宅を売りに出す場合も、メンテナンスが不十分な家は資産価値が落ち、高く売れません。

この記事では家の一般的な寿命や、メンテナンスが特に必要になる場所、および築年数別の家のメンテナンスをするタイミングについて解説します。適切なメンテナンスをして、快適な暮らしを守りましょう。

住宅の快適な環境を維持するには、定期的にメンテナンスすることが重要です。家のメンテナンスが重要な理由を3つ挙げて、メンテナンスをしなければどうなるかも解説します。

住宅は一度建てれば永続的に使い続けられるわけではなく、いつかは居住環境として相応しくなくなる寿命がやってきます。家のメンテナンスは、住宅の寿命を延ばして長く快適に済み続けるために必要な処置です。

家のメンテナンスをしなければ、住宅は経年劣化や設備の故障などによって寿命が短くなります。外壁塗料が剥げて外壁にコケ・カビが発生する、屋根瓦が欠けたところから雨水が浸入して屋根板を腐食させる、などが経年劣化によって住宅の寿命が短くなる例です。

快適な住環境を少しでも長く保つには、劣化部分の点検や補修・交換が欠かせません。住宅を長寿命化できれば自分の住まいとしてだけでなく、子どもや孫に住宅を残すこともできます。

定期的なメンテナンスは住宅の資産価値を維持する重要な要素です。

住宅は住まいとして利用できるほかに、不動産としての資産価値もあります。資産価値が最も高いのは新築時であり、建築後は築年数が増えるにつれて資産価値は減少します。一戸建て住宅の資産価値がゼロになるのは、一般的に築20年を超えたときです。

しかし、実際には住宅の資産価値は、住宅の状態やメンテナンスをしっかり行っているかどうかによって決まります。近年は住宅の点検・メンテナンスを家歴（住宅履歴情報）として記録に残す仕組みも作られ、家のメンテナンスが評価されるようになりました。

家のメンテナンスをしなければ、住宅の資産価値は築年数とともに低下します。住宅の資産価値を少しでも高い状態に維持するためには、家のメンテナンスをすることが大切です。

定期的な家のメンテナンスは、住宅の劣化部分や設備の不具合を早期発見するために必要です。劣化や不具合がより深刻になる前に補修や交換をすることで、予想外の大きな出費を抑えられます。

家のメンテナンスをしなかった場合は、住宅の劣化部分や設備の不具合に気付かずにそのまま過ごすことになるでしょう。しばらくは問題なく使用できても、問題が発生したときには修理・交換費用が突然必要になります。

また、水漏れなどの劣化は放置すると壁・床・基礎といった構造躯体にも影響して、修繕費用が高額になる可能性もあります。

構造躯体や住宅設備の修繕工事にかかるコストをなるべく抑えるためにも、家のメンテナンスは欠かせません。

家のメンテナンスは住宅の長寿命化につながります。それでは、一般的な家の寿命はどのくらいなのでしょうか。

国土交通省のデータによると、日本における住宅の寿命はおよそ30年とされています。同データで紹介されている諸外国の住宅の寿命に比べて、日本の住宅は平均寿命が短いことが特徴です。

出典：国土交通省「長持ち住宅の手引き」

住宅の寿命には「耐用年数」がかかわっています。

住宅の耐用年数とは、住宅を利用できる年数のことです。耐用年数には下記のようにいくつかの種類があります。

以下では木造住宅・RC造住宅の2つについて、住宅の耐用年数を紹介します。

木造住宅の耐用年数は30年が目安とされています。耐用年数30年の主な理由は、実際には住み続けることが可能な木造住宅であっても、経年劣化などを理由に築30年あたりで取り壊されるケースが多いためです。

参考として、国税庁が定める減価償却資産としての法定耐用年数は22年です。

出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

耐用年数の目安は30年であるものの、木造住宅の寿命が30年というわけではありません。耐用年数そのものも、木造住宅の劣化対策によって大きく延びる可能性があります。

国土交通省のデータによると、木造住宅の期待耐用年数は劣化対策等級2であれば50〜60年、劣化対策等級3であれば75〜90年が目安です。

長期優良住宅の場合は期待耐用年数が100年超であり、住宅に高い劣化対策が施されているほど耐用年数は長くなっています。

出典：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」

RC造（鉄筋コンクリート造）住宅の耐用年数は50年が目安とされています。耐用年数50年の主な理由は、50年を超えたあたりで解体されるRC造住宅が多いためです。

参考として、国税庁が定めるRC造住宅の法定耐用年数は47年です。

出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

ただし、RC造住宅は構造躯体に耐久性が高い鉄筋コンクリートを使用しており、50年で住宅の寿命を迎えるわけではありません。実際にはRC造住宅はより長寿命であると言われています。

国税庁のデータによると、鉄筋コンクリート部材の耐久実態は50年以上と認められた知見が存在しています。鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は117年という試算もあり、耐用年数だけで寿命を測ることはできません。

出典：国土交通省「「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介」

RC造住宅は適切なメンテナンスをしていれば、耐用年数とされる期間よりも2倍以上長く住み続けられる可能性があります。

家のメンテナンスを実施するにあたって、どのような場所を確認・点検すればよいか知りたい方は多いでしょう。

住宅の中でも特に劣化しやすい・劣化に気づきにくい場所を6つ挙げて、各場所の寿命と劣化の兆候を解説します。

外壁の寿命は「7〜10年」です。外壁塗装に用いられる塗料は約10年で性能が低下することが多く、7〜10年サイクルでメンテナンスを行うと適切なタイミングで再塗装を行えます。

ただし、外壁材や塗料の種類、外壁への日当たりによっては、メンテナンスが必要となる時期が前後するケースもあります。

7〜10年の目安に関係なく、下記のような兆候が見られたときは外壁のメンテナンスを行いましょう。

●外壁の劣化の兆候

外壁は紫外線・雨風から住宅内部や構造躯体を守っているため、外壁の破損や防水性低下といった兆候が見られたときには早めの対処が必要です。

屋根は使用されている屋根材によって寿命が異なるものの、「15〜20年」がメンテナンスの目安です。冬季に大雪が降る地域や、海岸近くで塩害が発生する地域の住宅は、より早いタイミングでのメンテナンスが必要になるでしょう。

また、屋根は台風や地震によって被害を受ける可能性があります。屋根に下記のような兆候が見られたときはメンテナンスが必要です。

●屋根の劣化の兆候

屋根は住宅の最も上部に位置しているため、劣化の確認は簡単にはできません。無理にセフルチェックをしようとせず、専門業者に点検を依頼することがおすすめです。

壁紙（クロス）の寿命は「5〜10」年です。

住宅内部は生活に使われる場所であり、壁紙は生活の中で発生する湿気・熱・ニオイなどを吸収しています。毎日目にしていると変化に気づきにくいものの、下記のような兆候が見られたときにはメンテナンスを検討しましょう。

●壁紙の劣化の兆候

特に水回りは壁紙が劣化しやすいことが注意点です。壁紙には内装用壁材を水分・湿気から守る役割があり、水回りの壁紙を劣化したまま放置すると壁材の寿命も縮めます。

水回りの寿命は「10〜20年」です。

水回りにはキッチンシンク・バスタブ・トイレといった目に見える部分の他に、壁や床の内部に収められている配管部分も含まれます。寿命を超えて使い続けていると、配管の水漏れによって構造躯体の腐敗を招く可能性があるため注意が必要です。

水回りに下記の兆候が見られたときは、メンテナンスを行いましょう。

●水回りの劣化の兆候

水回りのメンテナンスは規模が大きくなりやすく、部分的なリフォーム工事を行ったほうがメンテナンス費用を抑えられるケースもあります。

床の寿命は床材の種類によって違いがあり、複合フローリングは「10〜15年」、無垢フローリングは「30年」が寿命の目安です。フローリングはワックスがけを定期的に行えば寿命を延ばすこともできます。

一般的な住宅の床には木材が使われており、長持ちさせるには水が大敵です。特にキッチンや洗面所・トイレの水はね、窓から伝わり落ちる結露に注意したほうがよいでしょう。

床に下記のような兆候が見られたときはメンテナンスが必要です。

●床の劣化の兆候

床のメンテナンスと言っても、全面的な張り替えを行うとは限りません。床材の状態によっては部分的な修理で済むケースもあります。

構造躯体の寿命は建物自体の寿命とほぼ同じです。一般的な耐用年数の目安は木造住宅が30年、RC造住宅が50年であるものの、建物の寿命はより長いと考えられています。

住宅の骨格と言える構造躯体も、他の場所と同様に築年数で経年劣化が進む部分です。構造躯体が大きく劣化すると住まいとしての安全性にかかわるため、必要に応じて補修を行います。

構造躯体の劣化の兆候は、下記の通りです。

●構造躯体の劣化の兆候

構造躯体の寿命を長く保つには、特にシロアリ対策が重要です。新築後5〜10年で防蟻処理を行い、以降も5〜10年サイクルで再処理を行いましょう。

家のメンテナンスは定期的に行う必要があるものの、どのような項目で補修・交換が必要になるかは主に築年数で違いがあります。

住宅の築年数別で、どの部分をどのようにメンテナンスするべきか、費用相場はどのくらいかを説明します。

築10〜14年の住宅は、経年によって外観・内装の汚れや劣化、設備の故障などが目立つようになります。セルフチェックをしたり業者による点検を利用したりするなどの方法で、住宅の各所に劣化がないかを確認しましょう。

特に新築住宅の10年保証が切れる築10年目は、「10年点検」という施工業者による点検が行われるケースがあります。築10年の住宅は、10年点検のときにメンテナンスを実施することがおすすめです。

築10〜14年では、主に下記の項目でメンテナンスを行います。

築14年に近くなると水回りの劣化・不具合も生じるようになります。築10〜14年で水回りのトラブルが発生したときは、適宜メンテナンスが必要です。

築15〜19年が経つと水回りの機器が交換時期を迎え始めます。水回りについて一括したメンテナンスを行いましょう。

築15〜19年に水回りのメンテナンスを行うべき理由はもう1つあり、出費が大きくなりやすい外壁塗装と時期をずらせるためです。

外壁塗装は約10年のサイクルで実施する必要があり、築10年・築20年・築30年といったタイミングで再塗装を行います。外壁塗装と水回りのメンテナンス時期を被らせないためには、水回りのメンテナンスを築15〜19年のタイミングで行うほかありません。

築15〜19年には水回りの他にも、フローリングやベランダ・バルコニーの補修を行います。

水回りのメンテナンスは、タイル目地補修・清掃といった簡単な内容であれば費用は安く済みます。一方、配管・設備交換を行うケースでは費用が高くなるでしょう。

築20〜29年のメンテナンスでは、築10〜14年で行ったメンテナンス項目の再点検・再処理が必要です。くわえて、劣化が目立ってくる屋根の葺き替えや冷暖房設備の交換、フローリングの張り替えなども行いましょう。

築20〜29年に行うべきメンテナンス項目は下記の通りです。

築15〜19年で水回り設備の交換を行っていない場合は、築20〜29年で交換を実施しましょう。キッチン・トイレ・風呂の設備は個別に交換するよりも、水回り一式をセットで交換したほうが費用を抑えられます。

築30年を超えた住宅は、構造躯体を含むさまざまな場所で劣化が見られる可能性があります。住宅会社や専門業者に相談して、徹底的な点検を行ったほうがよいでしょう。

また、築30年を超えた後も、「築10〜14年」「築15〜19年」「築20〜29年」で紹介したメンテナンス項目を適切なサイクルで行う必要があります。

特に築30年や築40年は、外壁塗装・水回り点検・給湯器の交換・屋根の葺き替えといった費用の高いメンテナンス項目が被りやすいタイミングです。さまざまなメンテナンス項目を個別に依頼するよりも、住宅のフルリノベーションを行ったほうが費用を抑えられる可能性があります。

住宅のフルリノベーションを行う場合、費用相場は下記の通りです。

フルリノベーションは間取り変更を行えるため、ライフスタイルの変化に合わせて住まいを一新できます。耐震性・省エネ性といった住宅性能の向上につながる改修を行えば、資産価値を高められる点もメリットです。

家の定期的なメンテナンスは、長く同じ家に住み続け、不動産としての資産価値を落とさないためにも重要です。メンテナンスによって大きな劣化や設備の不具合を未然に防げ、トータルで見た修繕費を抑えられる点もメリットです。一般的な木造住宅の寿命は約30年、RC造住宅の場合は約50年とされますが、メンテナンスによりその2倍以上住宅を長持ちさせられるケースもあります。

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